Comment votre loyer est-il vraiment revalorisé ?
Deux mécanismes s'opposent selon l'ancienneté de votre bail : la revalorisation forfaitaire et
l'indexation sur un indice. Le lire ne suffit pas, il faut comprendre ce que ça change concrètement pour vous.
Sur les anciens baux commerciaux, la revalorisation est le plus souvent forfaitaire : un
pourcentage fixe, autour de 1,5 % à 2 % par an, appliqué chaque année sans négociation possible ni pour vous, ni
pour l'exploitant. C'est simple, prévisible, et ça vous protège d'un indice qui stagnerait.
Sur les baux plus récents, la revalorisation suit un indice — propre au secteur des résidences seniors —
qui peut être plafonné ou non plafonné. Un indice plafonné limite la hausse annuelle
(par exemple à 2,5 % maximum, quelle que soit l'inflation) : cette clause protège avant tout l'exploitant,
pas l'investisseur.
Le point de vigilance : un indice non plafonné en période de forte inflation peut faire
grimper votre loyer plus vite qu'un forfait, mais un indice plafonné peut au contraire vous priver d'une
revalorisation méritée les bonnes années. Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise formule dans l'absolu : tout
dépend de ce que dit précisément votre clause, et c'est exactement ce que nous vérifions pour vous.
» Faire vérifier l'indexation de votre loyer avec API Résidences, merci de nous contacter directement au
01 85 09 00 37 ou par
email.
La vérité sur l'article 606 du code civil
Vous trouverez systématiquement cette clause sur tous les baux commerciaux en Résidence Seniors.
Mais contrairement à l'EHPAD, elle joue en défaveur de l'investisseur.
L'esprit de la loi Pinel du 18 juin 2014 vise à laisser les grosses réparations
(structure de l'immeuble, clos et couvert) à la charge exclusive du propriétaire (le bailleur) —
c'est précisément cette règle de droit commun que les baux commerciaux de Résidence Seniors
retiennent, sans y déroger.
En pratique : le marché de la Résidence Seniors étant plus récent et plus
concurrentiel que celui de l'EHPAD, les gestionnaires, dont API Résidences,
négocient des baux commerciaux qui leur sont favorables et laissent l'intégralité des gros
travaux de l'article 606 à la charge du propriétaire-investisseur, y compris sur les
programmes neufs.
Le point de vigilance : cette charge doit être anticipée dès l'achat, car elle
vient réduire la rentabilité nette réelle de l'investissement.
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Que se passe-t-il réellement lors de la renégociation d'un bail commercial en Résidence Seniors ?
La renégociation du bail commercial intervient généralement à l'échéance du bail (9 ans, 11 ans et 9 mois… selon les baux commerciaux).
À ce moment-là, l'exploitant – comme API Résidences – proposera dans la majorité des cas un nouveau bail commercial avec :
- une baisse de loyer
- une modification des charges
- et souvent une remise en cause de l'article 606 du Code civil
Vous n'êtes pas obligé d'accepter ce nouveau bail.
Il est possible de refuser la renégociation et de rester en tacite prolongation.
Dans ce cas, vous conservez les conditions de votre bail actuel, notamment :
- un niveau de loyer souvent plus élevé
- et parfois une prise en charge des gros travaux (article 606) par l'exploitant
Attention : la tacite prolongation n'est pas sans enjeux. Elle peut être dénoncée par l'une ou l'autre des parties selon les conditions du bail.
En pratique, l'exploitant peut exercer une pression en évoquant la possibilité de quitter la résidence.
Dans les faits, cette situation reste rare, car un exploitant a peu d'intérêt à abandonner un établissement rentable et stabilisé.
Chaque situation doit cependant être analysée précisément : rentabilité de l'établissement, état du marché local, solidité de l'exploitant…
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